Des centaines ou des milliers d’€ manquent à votre budget : c’est peut-être parce qu’un locataire a quitté votre location… sans payer tous les loyers dus. La somme précise varie en fonction de la propriété et du montant du loyer impayé, mais l’idée générale est la même. Ce manque de revenus pourrait nuire à votre budget et à votre montage financier.
Lorsque cela se produit, de nombreux propriétaires se retrouvent dans l’embarras car ils ne savent pas comment recouvrer les loyers impayés d’un locataire qui a quitté les lieux sans payer ou sans donner de préavis. Bien que vos options soient limitées, il existe tout de même plusieurs façons d’essayer d’obtenir cet argent.
Recouvrer l’argent par vous-même : pas une mince affaire
Les propriétaires, comme vous, qui se trouvent dans un scénario où leur locataire est parti sans payer de loyer alors qu’on lui en doit toujours un, peuvent réagir hâtivement. Après tout, le fait de poursuivre votre dette impayée devrait être suffisant étant donné que vous savez que la propriété a été abandonnée et que le locataire ne paie pas.
En fin de compte, vous devez prendre du recul et vous assurer que le processus est entièrement documenté. Vous devez être en mesure de prouver quelques points clés avant de pouvoir poursuivre le loyer impayé par voie légale. Vous devez éviter d’essayer de recouvrer l’argent par vous-même sans suivre la bonne procédure, car cela pourrait entraîner des problèmes juridiques.
Etape 1 : prouver le départ du locataire
Le locataire doit avoir quitté la propriété, et c’est la première chose que vous devez confirmer. Vous pouvez en avoir la certitude de différentes manières :
- À la fin du bail, le locataire a quitté les lieux.
- Le locataire a donné un avis qu’il quittait les lieux.
- En obtenant la confirmation des contacts d’urgence en les appelant
- Plus que le délai prescrit par l’État s’est écoulé depuis que le locataire est entré dans la propriété pour la dernière fois.
- Un avis d’abandon de la part du locataire est resté sans réponse.
- Des voisins ont vu le locataire quitter les lieux.
Même s’il s’agit des techniques les plus courantes, il existe d’autres moyens de s’assurer que le locataire ne réside plus dans la propriété. Quoi qu’il en soit, assurez-vous de tout documenter ; cela vous sera utile à l’avenir.
Prouvez le défaut de paiement du locataire
En outre, obtenez toute information financière pertinente, comme la preuve du loyer impayé du locataire, le montant dû et la date de son dernier paiement. Incluez des copies de tout avis que le locataire a pu recevoir concernant le paiement du loyer, le cas échéant.
Que faites-vous une fois que vous avez la certitude que le locataire ne reste plus dans le logement et qu’il vous doit un arriéré de loyer ? Plusieurs options s’offrent à vous. Il n’existe pas de solution unique ; l’approche qui sera la plus efficace pour vous dépendra des circonstances particulières.
Que faire si le locataire a quitté les lieux sans vous donner de préavis ou avant la fin de son bail ?
Vous devez vous assurer que le droit légal du locataire d’utiliser la propriété est totalement résilié s’il quitte votre propriété sans vous donner de préavis ou avant l’expiration du bail. Pour ce faire, il est généralement nécessaire d’engager une action en expulsion, bien que les procédures diffèrent d’un pays à l’autre. Examinez les lois de votre région et de votre État pour déterminer ce qu’il convient de faire si un locataire quitte la propriété sans vous donner de préavis.
L’objectif d’une action en expulsion est d’obtenir un acte de possession ainsi qu’une décision de justice officielle. L’acte de possession établit votre propriété du bien. Une fois que vous l’avez obtenu, vous pouvez intenter une action en justice pour les petites créances ou travailler avec une agence de recouvrement pour récupérer le loyer impayé.
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Le recouvrement des petites créances et la Justice
L’une des façons les plus simples de tenter de recouvrer un loyer impayé est d’intenter une action en justice. Les petites créances contre un locataire qui quitte les lieux sans payer le loyer sont monnaie courante dans les tribunaux. Les locataires qui ne paient pas leur part du loyer font généralement l’objet d’une action en justice de la part des propriétaires pour rupture de contrat.
Cependant, il est crucial de garder à l’esprit que la poursuite de ce type d’affaire nécessitera une quantité importante de temps et d’argent avant d’entamer une procédure judiciaire. La somme en question de loyers impayés en vaut-elle la peine ? Vous êtes le seul à pouvoir en décider.
Si vous choisissez d’intenter une action devant la cour des petites créances, contactez le circuit judiciaire de votre quartier pour savoir précisément quels documents vous devez présenter. Vous aurez probablement besoin du contrat de location, de la preuve du paiement du loyer, de toute décision de justice antérieure et de tout autre document pertinent.
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Action en justice : le locataire peut-il faire valoir des arguments ?
Comme dans toute procédure judiciaire, n’oubliez pas que votre locataire peut présenter sa propre défense. Un locataire peut affirmer que le logement était inhabitable ou que vous mentez parce qu’il a payé le loyer. Cependant, si vous disposez des documents susmentionnés, il devrait être assez simple d’étayer vos affirmations.
Les conditions de votre bail, la date à laquelle le contrat a été rompu et la réglementation de l’État en matière de loyers impayés ont une incidence sur le montant précis du loyer dont les locataires sont responsables.
Dans la plupart des cas, si le locataire ne suit pas la méthode indiquée dans le bail pour partir, il est théoriquement responsable de tout loyer après la rupture du contrat. Mais la plupart des juridictions ont des lois qui permettent aux locataires d’éviter d’avoir à payer le solde de leur loyer dû en atténuant les dommages.
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Comment éviter les loyers impayés à l’avenir ?
La meilleure façon de s’assurer que cela ne se reproduira pas est d’améliorer vos procédures de sélection des locataires. Les récidivistes représentent une grande partie des expulsions pour loyers impayés ; une sélection plus stricte pourrait les empêcher de louer votre propriété.
Un service de filtrage plus poussé ou la délégation du choix de vos locataires à une entreprise spécialisée peuvent être des pistes de travail intéressantes.
Que devez-vous faire si un locataire quitte les lieux sans vous le signifier ?
Vous devez d’abord prendre contact avec les services de police locaux si un locataire quitte votre propriété sans préavis, sans avertissement ou sans piste. Bien qu’il soit simple de présumer que le locataire a quitté la ville pour éviter de payer le loyer, il se peut qu’un autre facteur soit en jeu.
À partir de là, vous devez vous efforcer d’entrer en contact avec l’employeur de votre locataire, ses contacts en cas d’urgence et tout autre lien que vous avez obtenu à partir de son bail et de sa demande de location. Si le délai prescrit par l’État s’est écoulé et que vous ne parvenez pas à contacter le locataire, vous pouvez demander à déclarer le bien abandonné et continuer à le louer.
S’occuper des locataires disparus et des loyers impayés : une vraie galère
Il peut être difficile de savoir comment recouvrer un loyer impayé auprès d’un locataire. Bien qu’aucun propriétaire ne souhaite se trouver dans cette situation, tous les propriétaires doivent un jour ou l’autre y faire face. Il est acceptable d’être incertain de ce qu’il faut faire.
Afin de maintenir votre stabilité, gardez à l’esprit ce qui suit :
- Evaluez si le loyer vaut la peine de s’inquiéter.
- Vérifiez l’abandon réel de la propriété
- Gardez la trace de tous les documents écrits.
- Faites un dépôt au tribunal des petites créances
- Utilisez un mandat d’exécution pour tenter de récupérer les loyers impayés.
Il n’est pas toujours utile d’investir le temps et les efforts nécessaires pour récupérer les loyers impayés. Cependant, il existe des situations où vous souhaiterez poursuivre ce recouvrement. Par exemple, il serait intéressant de poursuivre un locataire qui a un loyer impayé depuis trois mois ou qui ne respecte le bail après seulement un mois de location dans un endroit très demandé (région parisienne, grande ville française, etc).