Quelles sont les réparations à la charge du locataire et celles du propriétaire ?

C’est l’une des sources de litiges les plus fréquentes entre bailleurs et locataires : qui doit payer quoi quand quelque chose tombe en panne ou se dégrade dans le logement ? La loi est relativement claire, mais les détails font souvent la différence. Tour d’horizon des responsabilités de chacun.

Le principe général posé par la loi

La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 fixent le cadre. Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement en bon état et d’assurer les grosses réparations. Le locataire, de son côté, prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives, c’est-à-dire celles résultant de l’usage normal du logement.

En cas de vétusté avérée, même une réparation théoriquement à la charge du locataire peut être partagée ou reposer entièrement sur le propriétaire. Tout dépend de l’âge et de l’état de l’installation concernée.

Ce qui est à la charge du locataire

Réparations locatives (liste non exhaustive)
🚪 Portes & fenêtres
Remplacement des poignées, petites vitres brisées (hors accident), graissage des gonds, réparation des serrures.
🚿 Plomberie
Détartrage et remplacement des joints, dégorgement des canalisations bouchonnées, réglage des chasses d’eau.
💡 Électricité
Remplacement des ampoules, interrupteurs, prises défaillantes d’usure courante, fusibles.
🏠 Intérieur
Ragréage de petits trous dans les murs, entretien des revêtements de sol, retouches de peinture dues à l’usage.
🔥 Chauffage
Entretien annuel de la chaudière (obligatoire), désembraînement des radiateurs, remplacement des robinets thermostatiques.
🌿 Espaces extérieurs
Entretien du jardin, taille des haies, désherbage, nettoyage des allées si mis à disposition.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit assurer les grosses réparations et tout ce qui touche à la structure ou aux équipements essentiels du logement :

  • Remplacement de la chaudière ou de la chauffe-eau hors d’usage (si vétusté)
  • Réfection de la toiture, des murs porteurs, des planchers
  • Remplacement des fenêtres vétustes (double vitrage dégradé par l’âge)
  • Installation électrique non conforme aux normes de sécurité
  • Réparations liées à des infiltrations ou dégâts des eaux d’origine extérieure
  • Mise aux normes des équipements (ascenseur, ventilation, installation gaz)

Le cas des dégradations causées par le locataire

Si une dégradation résulte d’une négligence ou d’un usage anormal du locataire — fuite non signalée, humidité due à un manque de ventilation, dommages intentionnels — les réparations lui incombent, même si elles dépassent le cadre des réparations locatives courantes. Le propriétaire peut alors retenir tout ou partie du dépôt de garantie.

Comment éviter les litiges lors de l’état des lieux de sortie ?

5 règles pour protéger vos intérêts
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Photographiez chaque pièce lors de l’état des lieux d’entrée avec horodatage.
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Signalez par écrit et immédiatement tout défaut ou panne dès qu’il apparaît.
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Gardez tous les bons d’intervention et factures d’entretien (chaudière, VMC).
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En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie, ne signez pas sans réserves écrites.
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Utilisez la grille de vétusté (si prévue au bail) pour estimer la dépréciation normale des équipements.

La clé pour éviter les conflits tient souvent à une communication transparente dès l’entrée dans le logement. Un état des lieux précis, complété de photos datées, reste la meilleure protection pour le locataire comme pour le propriétaire face aux litiges sur le dépôt de garantie.