En fin d’année, beaucoup de locataires reçoivent un appel de fonds ou un remboursement surprenant au titre des charges locatives. Pourtant, le calcul n’a rien de mystérieux si l’on comprend la mécanique de la régularisation. Explications détaillées pour ne pas se faire avoir.

Charges réelles vs provisions : le principe de base

Dans la grande majorité des baux (hors forfait de charges), le locataire verse chaque mois des provisions sur charges : une somme estimative destinée à couvrir les dépenses réelles de l’année. Une fois l’année écoulée et les comptes de copropriété arretés, le propriétaire doit procéder à la régularisation : comparer ce qui a été versé avec ce qui a été réellement dépensé.

Quelles charges peuvent être récupérées par le propriétaire ?

La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987. Elle est limitative : seules les dépenses qui y figurent peuvent être facturées au locataire. Voici les principales catégories :

• Eau froide et chaude : consommation des parties communes et privées si compteur collect if
• Chauffage collectif : selon la part de l’appartement dans le total des tantièmes
• Ascenseur : électricité et entretien courant (hors grosses réparations)
• Parties communes : nettoyage, éclairage, petites réparations
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : intégralement récupérable
• Gardiennage : 75% des salaires et charges si le gardien fait aussi le ménage

Les délais à respecter pour le propriétaire

La régularisation doit être effectuée chaque année. Le propriétaire doit envoyer un décompte des charges au moins un mois avant la date d’échéance de paiement du solde. Il doit tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois.

En cas de retard dans la régularisation, le locataire peut :

• Contester le montant s’il n’a pas reçu les justificatifs
• Saisir la commission de conciliation si le propriétaire refuse de fournir les pièces

Peut-on contester une régularisation ?

La régularisation des charges est un droit du propriétaire, mais elle est encadrée. Un locataire bien informé peut toujours demander les justificatifs, vérifier la liste des charges récupérables et contester les postes illicites. Sur ces sujets de droits et obligations financiers entre bailleur et locataire, mieux vaut maîtriser les textes.